Hampir 16% Rumah Dijual Rugi di Selandia Baru, Tertinggi 14 Tahun

Hampir 16 persen rumah yang dijual kembali di Selandia Baru pada tiga bulan hingga September laku di bawah harga belinya. Proporsi itu menjadi yang tertinggi dalam 14 tahun dan menjadi penanda bahwa pasar properti negara tersebut belum keluar dari tekanan.

Data konsultan properti Cotality yang dirilis Kamis (12/11) di Wellington menunjukkan level tersebut terakhir kali terjadi pada kuartal ketiga 2012. Rumah yang dilego dengan kerugian rata-rata baru dimiliki sekitar 4,5 tahun sebelum dijual kembali.

Harga Turun Tujuh Bulan Berturut-turut

Pasar hunian Selandia Baru disebut berada dalam fase lesu berkepanjangan. Harga properti turun untuk bulan ketujuh secara berurutan dan berada di level terendah sejak akhir 2020.

Tekanan datang dari beberapa arah sekaligus: tingkat pengangguran berada di titik tertinggi dalam 11 tahun, pertumbuhan upah lemah, dan biaya hidup tinggi. Kondisi itu menggerus kemampuan pemilik rumah memikul cicilan.

Kenaikan suku bunga KPR yang tajam pada periode sebelumnya juga masih membekas. Banyak pemilik akhirnya melepas rumah lebih cepat dari rencana awal, entah karena perubahan kondisi keluarga, perpindahan kerja, atau beban keuangan yang menipiskan ruang gerak.

Apartemen Paling Rentan

Dari sisi jenis properti, apartemen menjadi yang paling terpukul. Sekitar 48 persen unit apartemen yang dijual kembali pada kuartal tersebut laku di bawah harga beli.

Angka itu jauh lebih tinggi dibandingkan rumah deret atau townhouse sebesar 22,5 persen dan rumah berdiri sendiri sebesar 13,4 persen.

Ekonom properti utama Cotality New Zealand, Kelvin Davidson, menjelaskan bahwa apartemen cenderung menghasilkan kenaikan harga lebih kecil dibandingkan jenis properti lain dalam jangka panjang. Nilainya pun lebih mudah tergerus saat pasar melemah. Ia menambahkan, jumlah transaksi apartemen pada kuartal itu juga lebih sedikit.

Kerugian Median Relatif Kecil

Meski proporsi penjualan merugi naik, besaran kerugiannya tidak sedramatis angkanya. Kerugian median dari rumah yang dijual kembali hanya NZ$60.000 atau sekitar US$33.600, sementara keuntungan median mencapai NZ$270.000.

Rumah yang laku dengan untung rata-rata dimiliki jauh lebih lama, yakni 10,4 tahun. Ini menunjukkan bahwa hasil penjualan sangat bergantung pada lamanya periode kepemilikan.

Porsi penjualan yang masih untung tercatat 84,2 persen pada kuartal ketiga, turun dari puncak sekitar 99 persen pada 2022. Penurunan itu berlangsung bertahap, berbeda dengan periode krisis keuangan global ketika penjualan untung anjlok dari 98 persen pada pertengahan 2007 menjadi 81 persen pada awal 2009.

“Angka terbaru bukan tanda keruntuhan baru,” ujar Davidson. Menurutnya, data itu lebih mencerminkan besarnya penurunan nilai properti yang sudah terjadi, sehingga dari kuartal ke kuartal semakin banyak penjual yang akhirnya harus menerima kesepakatan di pasar yang lebih lemah.

Yang Perlu Dicermati Calon Pembeli

Potret pasar Selandia Baru memberi gambaran bahwa membeli rumah bukan sekadar soal harga saat akad. Ada beberapa hal praktis yang sebaiknya diperiksa sebelum memutuskan, terutama bila dana yang dipakai berasal dari cicilan jangka panjang.

• Hitung kemampuan cicilan dengan skenario terburuk. Uji apakah anggaran keluarga tetap aman bila suku bunga naik atau ada kenaikan biaya hidup.
• Periksa legalitas dan status lahan. Pastikan sertifikat, izin bangunan, dan identitas penjual jelas sebelum uang muka dibayarkan.
• Survei lokasi dan jenis properti. Apartemen dan rumah deret punya karakter harga berbeda dari rumah tapak; pahami permintaan di sekitar lokasi.
• Siapkan dana darurat dan biaya transaksi. Biaya notaris, pajak, dan perawatan sering terlewat dalam perhitungan awal.
• Jangan berpatokan pada kenaikan harga jangka pendek. Data di atas menunjukkan keuntungan lebih konsisten muncul pada kepemilikan yang panjang.

Dengan memahami konteks pasar dan menghitung ulang kemampuan finansial, keputusan membeli rumah bisa diambil lebih tenang tanpa terbawa euforia harga.